四大经纪巨头建全国房源数据库,美国房源信... Features
2026年11月3日,AGNT、美国家庭服务公司、凯勒威廉姆斯与RE/MAX四家全美最大住宅经纪公司宣布,将共同搭建一个开放的全国房源数据库“Open Real Estate”,并邀请全行业免费加入。此举直指康帕斯(Compass)主推的场外房源模式,也把美国房地产行业围绕房源信息控制权的争夺推向反垄断法庭。
路透照片四家巨头零费用开放接口,1 个工作日内必须上报
据 CNBC 记者戴安娜·奥利克 2026 年 11 月 3 日的报道,AGNT(旗下拥有 eXp Realty 与 NextHome)、美国家庭服务公司、凯勒威廉姆斯与 RE/MAX 这四家全美最大经纪公司共同发起了这一平台。加入者无需支付任何初始费用,基础设施与技术投入由四家创始方自行承担。作为交换条件,参与经纪公司必须在新房源上线后 1 个工作日内将其提交至共享数据库。布朗·哈里斯·史蒂文斯、拉马基亚地产、萨姆森地产与温德米尔被列为首批参与方。路透社与彭博社的跟进报道均指出,这是美国住宅地产多年来规模最大的一次数据基础设施联合行动,四家创始方合计覆盖的经纪人数量以十万计。
路透曝光场外房源与“参与者视图”:开放数据库里的一扇暗门
平台名称里虽有“开放”二字,却并非毫无保留。系统内设有一个名为“参与者视图”的区域:房源进入该视图后,只有与参与经纪公司关联的经纪人才能看到,挂牌经纪人与挂牌公司均不得对外公开营销。AGNT 首席执行官莱奥·帕雷哈表示,这一选项会被克制地使用,主要服务于注重隐私的名人卖家。他强调说:“我们要确保美国消费者拿到的是一套完整、可靠、可以称为真相的数据,知道市场究竟在发生什么。不管是多重挂牌服务碎片化、口袋房源,还是围墙花园,目标都是让买卖双方掌握最准确的信息。”这段表态也间接承认,所谓全开放仍留有例外通道。
美国房源数据争夺战:康帕斯为何成为靶心
康帕斯是美国规模最大的住宅经纪公司之一,以鼓励“场外房源”著称——这类房源不进入公共平台,只在其内部网络流通。住房市场分析师、StreetMatrix 市场总监乔纳森·米勒指出:“这显然首先是对康帕斯的回击。而且它确实更好,因为康帕斯实际上是在设计层面有意把房源对竞争对手藏起来。”目前康帕斯正与州级和地方级多重挂牌服务陷入六起以上诉讼,争议焦点集中在房源发布规则与反垄断指控。公告发布后不久,康帕斯首席执行官罗伯特·雷夫金在社交平台上发文祝贺,称“我们很高兴将出现一个全国性的房源发布服务,把权力交还给房源的创造者——业主及其信任的经纪人”。帕雷哈对此回应:“我们看到了,也感谢他的认可,他非常受欢迎,我们很希望他能参与。”
诉讼战线扩大,多重挂牌服务(MLS)集体反击
就在公告发布的同时,纽约的 OneKey MLS 宣布加入加州区域多重挂牌服务(CRMLS)对康帕斯提起的联邦诉讼。两家机构请求法院明确:保护房源公开共享营销的规则合法且有利于竞争。OneKey 首席执行官理查德·哈格蒂在声明中表示:“这起案件提出的问题远远超出任何一家公司或任何一个市场,它触及待售房屋如何共享、普通买家如何获取信息,以及如何为所有人维护公平平等的住房市场。”此前一个月,代表全美超过 12 万名房地产从业者的六家区域 MLS 已联合提起联邦诉讼,要求维护通过公共共享数据库获取房源的规则。
| 时间 | 事件 | 关键方 |
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| 2026 年 10 月 | 六家区域多重挂牌服务联合提起联邦诉讼,代表逾 12 万名从业者 | 六家区域 MLS |
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| 2026 年 11 月 3 日 | 四大经纪公司宣布共建开放式全国房源数据库,零费用、1 个工作日内上报 | AGNT、美国家庭服务公司、凯勒威廉姆斯、RE/MAX |
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| 同日 | 康帕斯首席执行官发文祝贺,随后拒绝进一步置评 | 罗伯特·雷夫金 |
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| 同日 | 纽约 OneKey MLS 加入 CRMLS 对康帕斯的联邦诉讼 | OneKey MLS、CRMLS |
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| 待定 | 法院就房源共享规则的合法性与竞争性作出认定 | 联邦法院 |
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全国房源数据库会取代多重挂牌服务(MLS)吗?
帕雷哈明确否认这一说法:“我们将与 MLS 合作,与它们并肩而行。我们不是要接管,也不是要取代。”但行业观察人士提出疑问:如果仅四家创始方与少数区域公司加入,数据库的覆盖度很难与覆盖全美绝大多数在售房源的 MLS 体系抗衡。平台能否形成网络效应,取决于中小经纪公司是否愿意在 1 个工作日的时限压力下交出独家房源;而“参与者视图”的存在,又让部分房源继续留在阴影里。多位分析师提醒,房源数据本身并不产生佣金,真正的护城河是经纪人网络与客户关系,新平台要撼动既有格局,需要的不只是接口,还有时间。
买卖双方能从中得到什么
对普通买家而言,信息越集中,比价成本越低,也越不容易在“看不见的房源”上吃亏。对卖家而言,房源曝光面扩大,理论上有利于竞价与成交速度。但透明化也可能重塑佣金结构——当买家可以自行检索全部在售房源,买方经纪人的价值就会被重新审视,而这正是过去数年多起反垄断案件的核心议题。米勒认为,若法院最终认定限制房源公开共享的规则违法,美国住宅交易的运作方式将被重写;反之,若“参与者视图”这类设计被广泛复制,信息碎片化只会加剧。无论哪种结果,2026 年 11 月 3 日都将被视为分水岭。
Q1: Open Real Estate 是否向经纪公司收费?
A1: 不收费。四家创始方承担基础设施与技术投入,加入者无需支付初始费用。代价是必须在房源上线后 1 个工作日内提交至共享数据库,并遵守平台的展示规则。首批参与方包括布朗·哈里斯·史蒂文斯、拉马基亚地产、萨姆森地产与温德米尔。
Q2: “参与者视图”与“口袋房源”有何区别?
A2: 口袋房源通常是经纪公司私下保留、完全不进入任何共享系统的房源;而“参与者视图”中的房源仍进入平台数据库,只是仅对参与经纪公司的经纪人可见,且挂牌方不得对外营销。AGNT 表示该功能主要用于保护名人卖家的隐私,不会成为常态。
从零费用开放接口到法庭上的针锋相对,美国全国房源数据库的控制权正在被重新分配。四家巨头的共享平台能否形成规模效应,康帕斯的场外房源模式能否挺过诉讼,未来一年内将见分晓。
